Профессиональные юридические услуги в Москве и МО

Изъятие имущества у добросовестного приобретателя. Часть 1.

Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.
Проблема защиты прав добросовестного приобретателя существует со времени зарождения самого права.

Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя существует со времени зарождения самого права. Еще положениями римского права допускалось изъятие имущества у добросовестного покупателя через виндикационный иск. Законодательство Российской Империи хотя и различало понятия добросовестного и недобросовестного покупателя, однако особых механизмов защиты добросовестного – не предусматривало. Очевидно, что сама возможность виндикации привносит неуверенность в правомочности торгового оборота, никто не может быть до конца уверенным, что приобретенное им имущество не окажется объектом чьих-то притязаний.

В современном законодательстве Российской Федерации права и риски добросовестного покупателя определены статьей 302 ГК РФ. Законодательно обязанности доказывать незаконность приобретения имущества добросовестным покупателем лежит на истце, однако на практике, как мы увидим ниже, суды требуют от ответчика доказательств, что в процессе приобретения имущества он проявил должную внимательность и осмотрительность, а также принял все необходимые меры во избежание сложившейся впоследствии ситуации. Что говорить, если в рекомендации Минюста среди мер, которые рекомендованы потенциальным покупателям недвижимого имущества, есть такие, как опрос соседей на предмет проживая там предыдущих собственников. Исходя из такой рекомендации, суд вполне резонно может потребовать доказательств выполнения данной рекомендации с вытекающими отсюда последствиями.  Только в 2017 году была внесена некоторая ясность в данный вопрос  Постановлением Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П, где положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ было признано таковым, что не соответствует Конституции Российской Федерации в части. Данное решение есть примером того, что нарушенные права можно отстоять даже при неблагоприятных условиях, если проявить должную настойчивость, помноженную на квалификацию защиты.  Ниже мы рассмотрим два кейса, которые, по сути, легли в основу Постановления КС РФ от 22.06.2017 года, которое было упомянуто выше.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА:

В 2008 году гражданин Дубовец А.Н. приобрел квартиру. Через какое-то время в ходе рассмотрения уголовного дела по факту мошенничества выявилось, что данная квартира была выморочным имуществом. По поддельным документам о наследстве она была продана и после нескольких последующих перепродажей обрела своего нового хозяина в лице Дубовца А.Н.  Данная ситуация не прошла мимо внимания департамента горимущества, который подал иск в Никулинский районный суд  г. Москвы о истребования данного имущества из незаконного владения посылаясь на пункт 1 Статьи 302 ГК РФ в которой сказано, что собственник вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если оно было  похищено у того, или выбыло из их владения иным путем помимо его воли. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, а также доводы сторон, пришел к выводу, что спорная квартира выбыла из владения собственника в результате сговора группы преступных лиц, о чем собственник естественно не знал и не мог знать, а значит оснований для отказа в иске — нет. Доводы представителя Дубцова А.Н. о том, что он, покупая квартиру, не мог знать о незаконности ее отчуждения, поскольку все документы на данную квартиру были оформлены надлежащим образом, а также прошли регистрацию в ЕГРПН, были признаны как таковы, что не имеют решающего значения. Кроме того суд посчитал, что ответчиком не предоставлены достаточные доказательства того, что он принял все разумные меры для выяснения полномочий всех лиц, участвующих в сделке.

Вышестоящие инстанции оставили данное решение Никулинского районного суда в силе.

Дубцов не стал мириться со сложившейся ситуацией и обратился в Конституционный суд. Суть обращения состояла в том, что Дубцов просил признать пункт 1 Статьи 302 ГК РФ, опираясь на которую суды лиши ли его жилья, таким, что не отвечает ряду положений Конституции Российской Федерации (статьям 1, 2, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1), 35 (ч. 1, 2, 3), 40 (ч.1), 46 (ч.1), 55 (ч. 2, 3). В частости, Статья 40 Коституции РФ гарантирует право каждого гражданина на жилье, а также то, что никто не может быть лишен жилья произвольно. По толкованию Дубцова данное положение ГК РФ позволяет произвольно толковать понятие «добросовестный покупатель» и позволяет забирать имущество у последнего владельца, не смотря на то, что сделка была полностью легитимной и признанной государством. Защита Дубцова в ходе заседания КС настаивала на том, что в процессе сделки Дубцов полностью полагался на  данные ЕГРН, достоверность которых гарантирована государством, о мошеннических действиях с квартирой не знал и не мог знать и теперь в процессе судебного разбирательства с этим же государством находится в явно не равноправных условиях. Кроме того, данная квартира находилась в бесхозном состоянии более 10 лет. Мэрия за это время не удосужилась заняться этим вопросом, и только когда мошенничество вскрылось в процессе суда над преступниками, вспомнила о своих правах. По мнению защиты в данной ситуации адвокаты мэрии должны были доказывать правомочность своих притязаний и недобросовестность покупателя, а не наоборот.

Рассматривая данное дело, КС исходил из того, что право собственности, другие имущественные права гарантируются посредством права на судебную защиту, что необходимо для соблюдения баланса прав всех участников гражданского оборота. Конституция РФ, закрепляя право каждого гражданина на жилище с учетом того, что в условиях рыночной экономики граждане реализуют данное право преимущественно самостоятельно, с одной стороны, с другой – на органы публичной власти возлагается обязанность создавать для реализации этого права все необходимые условия.

КС отметил, что по своему конституционно-правовому смыслу положения Статьи 302 ГК РФ не могут распространяться на добросовестного покупателя, если это непосредственно не оговорено в законе. С другой стороны, защита законного собственника имущества возможна через виндикационный иск, если для этого есть достаточные основания.

Также  КС отметил позицию ЕСПЧ, который в делах Бейлера против Италии и Гладышева против России отмечал, что риски ошибок и просчетов публичной власти должно нести на себе государство, а не ложиться бременем на плечи граждан.

Исходя из вышеотмеченного, учитывая все обстоятельств дела, опираясь на Конституционный принцип справедливости, а также руководствуясь статьями Федерального конституционного закона «О конституционном суде РФ», Конституционный суд РФ постановил признать положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ не соответствующими Конституции РФ в той части, где оно допускает истребование из незаконного владения выморочного имущества у добросовестного покупателя, который при приобретении данного имущества пользовался данными ЕГРН и в  установленном порядке зарегистрировал право собственности,  а также в случае, когда публично-правовое образование, претендующее на данное имущество, не приняло надлежащих мер по оформлению права собственности на данное выморочным имущество. Правоприменительные решения по Дубовцу А.Н. , вынесенные на основании п.1 ст. 302 ГК РФ подлежат пересмотру в установленном порядке.

В приложении для наглядности Постановление Конституционного суда.

Ко всем кейсам

Наши специалисты окажут Вам всю необходимую юридическую поддержку.
Нажмите на кнопку, чтобы получить бесплатную консультацию.

Получить консультацию

* Оставляя заявку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности сайта

Закрыть